Cambios impositivos y nueva reforma: por qué el 2026 puede ser un punto de inflexión para vender y comprar propiedades.
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de redefinición. A los cambios en el tratamiento impositivo de la venta de inmuebles se suman nuevas medidas que impactan en compra, venta y alquiler. En este contexto, entender el timing de las decisiones se vuelve tan importante como el precio.
Qué era el impuesto cedular y por qué influyó tanto en el mercado
Durante los últimos años, uno de los factores que más condicionó la decisión de vender fue el llamado impuesto cedular.
Incorporado por la Ley 27.430, este régimen gravaba con un 15% la ganancia obtenida en la venta de inmuebles adquiridos desde 2018.
Desde lo técnico, se trataba de una “cédula” dentro del Impuesto a las Ganancias: una categoría separada, con su propia forma de cálculo.
En términos contables:
Precio de venta – costo de adquisición = ganancia imponible
Sobre esa diferencia se aplicaba el impuesto.
El problema real: cuando la ganancia no era ganancia
En un contexto inflacionario, este esquema generó una distorsión concreta:
- se tributaba sobre valores nominales
- el costo de adquisición no reflejaba el valor real
- muchas operaciones perdían sentido económico
El resultado fue claro: propietarios que optaban por no vender.
En zonas como Pilar, y el corredor norte, esto se tradujo en menor rotación, operaciones demoradas y decisiones postergadas.
El escenario actual: cambios que reordenan el mercado
En el contexto reciente, el tratamiento de estas operaciones viene siendo objeto de modificaciones y reinterpretaciones. A esto se suma un dato central: nuevas medidas económicas y regulatorias que impactan directamente en el mercado inmobiliario.
De acuerdo con el análisis publicado por La Nación, el nuevo escenario introduce cambios que ya empiezan a reflejarse en la práctica:
- mayor flexibilidad en los contratos de alquiler
- reaparición de oferta en distintos segmentos
- nuevas condiciones para la inversión inmobiliaria
Estos factores no operan de forma aislada. Se integran en un contexto donde las decisiones —tanto de venta como de compra— vuelven a activarse.
Qué impuestos siguen presentes (y no se pueden ignorar)
Más allá de los cambios, el sistema impositivo no desaparece. Se reconfigura.
Impuesto a las Ganancias
Puede resultar aplicable en casos de habitualidad o actividad comercial.
Impuesto de Sellos (Provincia de Buenos Aires)
- Cesiones: aproximadamente 1,2%
- Escrituras: hasta 3,6%
Bienes Personales
Sigue incidiendo en la tenencia del inmueble y en la planificación patrimonial.
En términos técnicos, el eje deja de estar en un impuesto puntual y pasa a concentrarse en la estructura integral de la operación.
El verdadero cambio: vuelve el timing
El dato más relevante no es únicamente fiscal. Es estratégico.
El propietario vuelve a considerar la venta.
El comprador vuelve a analizar oportunidades.
Esto configura un escenario particular:
- mayor volumen de oferta
- decisiones más activas
- un nivel de competencia más alto
El error que sigue vigente
Persisten, sin embargo, errores conocidos.
El principal: asumir que un cambio impositivo permite aumentar el precio.
El mercado sigue respondiendo a la misma lógica: Una propiedad que permanece más de 150 días publicada presenta, en la mayoría de los casos, un desfasaje respecto de su valor real de cierre, que suele ubicarse entre un 15% y un 25%.
La diferencia no la determina el contexto.
La determina el criterio con el que se posiciona la propiedad.
Propiedad destacada: Casa en San Pablo (Pilar)
Dentro de este escenario, aparece una oportunidad clara desde el punto de vista del timing: una casa en venta en el barrio San Pablo, Pilar.
Se trata de un producto que reúne condiciones relevantes para el momento actual:
- se encuentra dentro de un rango de valor buscado por el mercado
- está ubicada en un barrio con demanda sostenida
- compite en un segmento activo: viviendas familiares listas para habitar
Pero más allá de sus características, el factor determinante es otro: el momento en el que se inserta en el mercado.
Lectura estratégica
Hoy conviven tres variables que no siempre coinciden:
- propietarios que comienzan a ofrecer sus inmuebles
- compradores que retoman decisiones
- valores que aún no reflejan completamente la nueva dinámica
Esta combinación genera oportunidades puntuales donde el valor de cierre puede resultar competitivo frente a la oferta disponible.
En barrios con alta disponibilidad, esta diferencia se vuelve más evidente: las propiedades bien posicionadas se venden; el resto permanece.
Una lectura necesaria
Los cambios impositivos y regulatorios no generan, por sí solos, un crecimiento inmediato del mercado.
Pero sí generan algo más relevante: condiciones para que vuelva a funcionar.
Y cuando el mercado funciona, las oportunidades aparecen.
Conclusión
Hoy, más que nunca:
- vender depende de una estrategia clara
- comprar depende de una lectura correcta del mercado
- cerrar depende de cómo se estructura la operación
Si estás evaluando vender o comprar en Pilar o Zona Norte, este es un momento donde el análisis profesional marca la diferencia.
En Bellorini trabajamos cada operación desde una mirada integral: mercado, estrategia y respaldo legal.
Referencias
- Congreso de la Nación Argentina. (2017). Ley 27.430 – Reforma Tributaria.
- Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). (2025–2026). Impuesto a las Ganancias – Personas Humanas.
- Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA). (2026). Impuesto de Sellos.
- La Nación. (2026, marzo 6). Qué cambios hay en la compra, venta y alquiler de propiedades con la reforma.