Escritura o cesión de derechos: qué se paga hoy, qué cambió y qué conviene revisar antes de cerrar una operación
En el mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires, distinguir entre una escritura traslativa de dominio y una cesión de derechos ya no es un detalle técnico: cambia el costo fiscal, el tipo de control jurídico y la documentación que conviene tener ordenada antes de avanzar.
A eso se suma un dato relevante de contexto: desde julio de 2024 quedaron derogados el ITI y el régimen cedular que había alcanzado la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles, por efecto de la Ley 27.743.
Un cambio importante: ya no rigen ni el ITI ni el impuesto cedular para inmuebles
Hasta 2024, una operación inmobiliaria podía quedar alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o, según el caso y la fecha de adquisición, por el esquema de Ganancias cedular sobre venta de inmuebles incorporado a partir de la reforma de 2017.
La Ley 27.743 derogó expresamente el Título VII de la Ley 23.905, que regulaba el ITI, y también derogó artículos de la Ley de Ganancias que integraban ese régimen cedular. ARCA/AFIP, además, publicó la derogación del ITI como novedad oficial, mientras que su sitio histórico sobre impuesto cedular mostraba que ese régimen alcanzaba, entre otros resultados, la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles. En términos prácticos, hoy el análisis tributario de una operación ya no parte de esas dos gabelas.
Qué se paga hoy en una escritura en provincia de Buenos Aires
En una escritura pública de compraventa en provincia de Buenos Aires, el tributo local central sigue siendo el Impuesto de Sellos. Para las escrituras públicas por las que se transfiere el dominio de inmuebles, la alícuota vigente en PBA es del 20 por mil (2%), aplicada sobre el precio o la valuación fiscal al acto, el que sea mayor. Esa misma tabla provincial prevé tratamiento especial para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, aunque en PBA no hay una exención general amplia como suele pensarse desde comparaciones con otras jurisdicciones.
A ese costo fiscal se le suman los honorarios notariales, las tasas registrales, los certificados y, según el caso, deudas que el escribano recauda y cancela para poder cerrar el acto con seguridad jurídica y fiscal.
El propio Colegio de Escribanos explica que el escribano recauda sellos y también deudas municipales e impuestos inmobiliarios adeudados por el vendedor cuando corresponda. Es decir: en una escritura no solo hay precio, sino también un cierre fiscal y registral del inmueble.
Si comparamos con una escritura, la diferencia es clara: para una operación de valor equivalente (USD 80.000), el costo total suele ser significativamente mayor. Tomando la misma base de $114.400.000, el Impuesto de Sellos en provincia de Buenos Aires ronda el 2% ($2.288.000 total, aproximadamente $1.144.000 por parte), a lo que se suman honorarios de escribanía —generalmente en torno al 2% del valor— y gastos de certificados e inscripción. En este contexto, mientras la cesión puede resolverse con un costo cercano al millón de pesos por parte (como en el ejemplo), una escritura puede ubicarse en un rango aproximado de entre $2.500.000 y $3.000.000 por parte, dependiendo de la escribanía y condiciones de la operación, pero con la contrapartida de otorgar seguridad jurídica plena sobre el dominio del inmueble.
Qué se paga hoy en una cesión de derechos
En una cesión de derechos, el punto clave es no generalizar. No toda cesión tributa igual: depende de qué derechos se ceden y cómo esté estructurado el negocio. Pero, si la operación encuadra en provincia de Buenos Aires como “cesión de acciones y derechos”, la tabla notarial y tributaria vigente marca una alícuota de 12 por mil (1,2%) en Sellos. Por eso, en muchos desarrollos, fideicomisos al costo o cesiones de posición contractual, el costo fiscal local puede resultar más bajo que en una escritura de dominio.
Esto no significa que la cesión sea “más simple” en términos absolutos. Significa otra cosa: no transmite directamente el dominio registral como una escritura traslativa clásica, sino una posición jurídica o derechos dentro de una relación contractual o patrimonial previa. Por eso, el foco del análisis cambia. En la escritura el centro está en el dominio y su estado registral; en la cesión, además de la legalidad del acto, pesa mucho la legitimación del cedente, el instrumento fuente, la cadena de cesiones previas y las condiciones propias del contrato o desarrollo del que nacen esos derechos. Esa diferencia no es menor y explica por qué dos operaciones con precio similar pueden exigir controles distintos.
En una cesión de derechos fiduciarios, ej. desarrollos EIDICO, los costos suelen ser más acotados pero igual de relevantes para analizar. Por ejemplo, en un caso testigo de USD 80.000, la base imponible —calculada al tipo de cambio BNA del día previo— fue de $114.400.000, sobre la cual se aplicó el 1,2% de Impuesto de Sellos ($686.400 por parte), más honorarios de escribanía estimados en $350.000 por parte. Esto da un costo total aproximado a la fecha de $1.036.400 por cada parte. Más allá del número, lo importante es que en una cesión el foco no está solo en el costo, sino en la validez y condiciones del derecho que se transmite.
Honorarios profesionales: no son impuestos
Además de impuestos, gastos y tasas, la operación puede incluir honorarios profesionales del corredor inmobiliario. En provincia de Buenos Aires, el marco arancelario sigue regido por el artículo 54 de la Ley 10.973, cuya vigencia y observancia obligatoria recuerda expresamente el CMCPSI. Es importante separarlo conceptualmente: honorarios profesionales no son tributos, sino la contraprestación por el servicio de corretaje.
Qué revisa el escribano en una escritura
En una escritura de compraventa, el control notarial se apoya en tres pilares clásicos: título inscripto, certificado de dominio e inhibiciones/anotaciones personales. La doctrina notarial del Colegio de Escribanos remarca justamente que, al momento de escriturar, el notario debe verificar esos extremos, además del estudio de títulos. Ese estudio no es un formalismo: busca determinar quién es titular, con qué alcance, y si existen gravámenes, restricciones, embargos o medidas cautelares que afecten la operación.
Traducido a lenguaje de operación: en una escritura el escribano revisa la cadena dominial, la capacidad y legitimación de las partes, la situación registral del inmueble, la situación personal del transmitente y el cumplimiento de los extremos fiscales y documentales necesarios para otorgar e inscribir el acto. Ese es el corazón del control jurídico en una compraventa dominial.
Qué revisa el escribano en una cesión de derechos
En una cesión, ese control se desplaza. El escribano igualmente debe verificar legalidad, identidad, capacidad y aspectos fiscales, pero el análisis práctico se concentra en otros puntos: qué derecho se está cediendo, de dónde nace, si el cedente está legitimado, si hubo cesiones previas, si el contrato base admite la cesión y si están cumplidas las condiciones fiscales y documentales del acto. Cuando la cesión es el antecedente inmediato de una futura transmisión, incluso el tratamiento del impuesto de sellos y sus pagos a cuenta puede depender del encuadre del instrumento antecedente.
Por eso, desde la práctica, una cesión no debería analizarse como “una escritura más barata”, sino como una operación distinta, más contractual que registral. Esa distinción es la que evita errores de percepción y también conflictos posteriores.
UIF: la documentación respaldatoria no es un agregado, es parte del cierre profesional
Para el corretaje inmobiliario, la norma aplicable hoy es la Resolución UIF 43/2024, que reemplazó la regulación anterior para corredores. Esa resolución exige un esquema de debida diligencia basado en riesgo: para clientes de riesgo medio, debe obtenerse documentación sobre la actividad económica y el origen de los ingresos, fondos y/o patrimonio; para clientes de riesgo alto, además, debe requerirse documentación que justifique ese origen y profundizar el monitoreo. Si la debida diligencia no puede cumplirse, la norma prevé que no debe iniciarse o continuar la relación, debiendo evaluarse incluso un ROS.
En paralelo, para actos notariales y reportes específicos, también hubo actualización de umbrales: la Resolución UIF 78/2025 elevó a 750 SMVM ciertos umbrales informativos vinculados a inmuebles, y el material actualizado del Colegio de Escribanos de PBA refleja ese cambio operativo.
Conclusión
Hoy, en provincia de Buenos Aires, la diferencia entre escritura y cesión de derechos sigue siendo decisiva. La escritura paga, en general, un Sellos del 2% sobre la base imponible que corresponda y exige un control dominial y registral completo; la cesión, cuando encuadra como cesión de acciones y derechos, tributa 1,2% en Sellos, pero desplaza el eje del análisis hacia la legitimación del cedente y la estructura contractual de los derechos cedidos. Y sobre ambas figuras hay un dato ya consolidado: el ITI y el viejo impuesto cedular sobre inmuebles dejaron de regir con la reforma de 2024.
En operaciones inmobiliarias, la diferencia entre cerrar rápido y cerrar bien suele estar en estos detalles. Y esos detalles, cuando se revisan a tiempo, protegen precio, tiempo y seguridad jurídica.
Referencias
Administración Federal de Ingresos Públicos. (2024, 10 de julio). Derogación del ITI.
Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires. (2025/2026). Ley Impositiva y guías de Impuesto de Sellos.
Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. (2026). Cuadros sintéticos sobre montos establecidos en distintas normas a ser tenidos en cuenta en la actividad notarial.
Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Compraventa y materiales doctrinarios sobre estudio de títulos, certificados de dominio e inhibiciones.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro. Honorarios profesionales.
Ley 27.743. Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes.
Unidad de Información Financiera. (2024). Resolución 43/2024.
Unidad de Información Financiera. (2025). Resolución 78/2025.