La exención de Ganancias para alquileres de vivienda está vigente.

La nueva reglamentación trae alivio fiscal a los propietarios, pero también abre interrogantes sobre el uso de la vivienda en tiempos de home office.

La reciente reglamentación de la Ley 27.802 de Modernización Laboral generó una de las novedades más relevantes para el mercado inmobiliario argentino de los últimos años: los ingresos obtenidos por alquileres destinados a vivienda quedaron exentos del Impuesto a las Ganancias.

La medida busca incentivar la oferta de inmuebles en alquiler, mejorar la rentabilidad de los propietarios y fomentar la formalización de los contratos. Sin embargo, en un contexto donde el teletrabajo y los esquemas híbridos forman parte de la realidad laboral cotidiana, surge una pregunta frecuente:

¿Qué ocurre si el inquilino trabaja desde su casa? ¿Puede perderse la exención fiscal por realizar home office dentro del inmueble alquilado?

Qué establece la normativa vigente

Mediante el Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio de 2026, el Poder Ejecutivo reglamentó las modificaciones introducidas por la Ley 27.802 de Modernización Laboral.
La reglamentación precisó que la exención en el Impuesto a las Ganancias alcanza a las rentas derivadas de la locación o sublocación de inmuebles destinados a "casa-habitación", entendiendo por tal a aquellos inmuebles utilizados como:

• Vivienda única.
• Vivienda familiar.
• Ocupación permanente del locatario.

Asimismo, aclaró que el beneficio resulta aplicable a las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha de celebración del contrato.
Un aspecto particularmente relevante es que la reglamentación no establece límites respecto de la cantidad de inmuebles alcanzados ni respecto del monto de los alquileres percibidos, siempre que se cumpla con el requisito esencial: que el destino principal del inmueble sea habitacional.
Los beneficios fiscales para propietarios e inquilinos
La reforma introdujo importantes incentivos tributarios.
Para los propietarios:

• Los ingresos provenientes del alquiler de viviendas quedan exentos del Impuesto a las Ganancias.
• La mejora de rentabilidad puede resultar significativa para quienes tributan en escalas altas del impuesto.
• Se favorece la formalización de contratos registrados.

Para los inquilinos:

• Durante el período fiscal 2025 continúan vigentes determinadas deducciones vinculadas al alquiler.
• A partir de 2026 se incorporan nuevos beneficios previstos por la reforma laboral, sujetos a los requisitos establecidos por la normativa fiscal vigente.

En paralelo, el régimen simplificado del Monotributo también contempla beneficios específicos para quienes desarrollan actividad de locación de inmuebles destinados a vivienda.

¿Trabajar desde la vivienda convierte al inmueble en una oficina y hace perder la exención?

La interpretación predominante entre especialistas tributarios es que no.

Tal como sostiene el tributarista Richard Amaro Gómez, el hecho de que el locatario realice home office desde la vivienda no altera el destino habitacional del inmueble cuando éste continúa siendo su residencia principal.

En otras palabras, una persona puede vivir en una propiedad y, simultáneamente, utilizar una habitación o un escritorio para desarrollar tareas laborales sin que ello implique una modificación sustancial del destino locativo.

La clave jurídica parece encontrarse en determinar cuál es el destino principal del inmueble.

Si el inmueble continúa siendo utilizado como residencia permanente del inquilino, el requisito de "casa-habitación" seguiría cumpliéndose.

Distinta podría ser la situación de:

• Oficinas comerciales.
• Consultorios abiertos al público.
• Estudios profesionales con atención permanente de clientes.
• Espacios alquilados exclusivamente para actividad económica.

En esos casos, el destino ya no sería habitacional sino comercial o profesional, quedando fuera del régimen de exención.

Una zona gris que todavía genera debate

Hasta junio de 2026 no existen antecedentes administrativos ni judiciales que hayan definido específicamente el alcance de la exención frente a situaciones de teletrabajo.

Por ello, la interpretación actual se basa en el espíritu de la norma y en los criterios doctrinarios disponibles.

La reglamentación tampoco incorporó restricciones vinculadas al trabajo remoto ni estableció porcentajes máximos de utilización laboral dentro de la vivienda.

Por ese motivo, mientras el inmueble mantenga como destino principal la residencia permanente del locatario, la postura mayoritaria considera que la exención debería mantenerse.

No obstante, será importante seguir la evolución de futuros criterios de la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), dictámenes administrativos y eventuales pronunciamientos judiciales.

Qué significa esta medida para el mercado inmobiliario

La eliminación del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres destinados a vivienda constituye una de las reformas fiscales más relevantes para el sector inmobiliario en años.

La medida mejora la rentabilidad neta de los propietarios, reduce la carga tributaria sobre la inversión inmobiliaria y podría contribuir a ampliar la oferta de viviendas en alquiler.

En un contexto donde el trabajo remoto llegó para quedarse, todo indica que utilizar una habitación de la vivienda como espacio de home office no debería afectar el beneficio fiscal, siempre que la propiedad continúe siendo utilizada principalmente como hogar.

La recomendación para propietarios e inversores sigue siendo la misma: documentar adecuadamente el destino habitacional del inmueble, registrar los contratos conforme a la normativa vigente y mantener un adecuado asesoramiento legal y tributario para cada operación.

¿Qué beneficios tiene el inquilino?

Además de los incentivos para los propietarios, la reforma también contempla beneficios para quienes alquilan una vivienda destinada a residencia permanente.

Para el período fiscal 2025, el inquilino puede continuar computando determinadas deducciones vinculadas al alquiler de vivienda, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la normativa tributaria vigente.

Asimismo, cuando el contrato se encuentra debidamente registrado ante ARCA mediante el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), tanto locador como locatario pueden acceder a beneficios fiscales específicos establecidos por la legislación.

A partir del período fiscal 2026, la reforma incorpora un tratamiento aún más favorable para los alquileres de vivienda registrados, con el objetivo de promover la formalización de contratos y facilitar el acceso a una vivienda permanente.

En consecuencia, la nueva normativa no solo mejora la rentabilidad de los propietarios, sino que también busca reducir la carga tributaria de los inquilinos y fomentar un mercado locativo más transparente y formal.

Bellorini Propiedades | Real Estate & Legal Insight

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Gloria Paz Bellorini
Abogada (UBA) – CPACF T°102 F°463
Martillera y Corredora Pública - CMCPSI Matrícula 7192